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일부 시스템 오류로 잘못 산정되기도
재산세 이의 신청 통해 감정가 낮춰야
높은 주택 유지 비용 때문에 내 집 마련을 포기하고 세입자로 살겠다는 사람이 많다. 다달이 내는 모기지 페이먼트는 높은 이자율 때문에 불과 2~3년보다 약 2배 정도 올랐다. 최근에는 천정부지로 치솟는 주택 보험료 부담에 한숨짓는 주택 보유자도 늘고 있다. 여기에 각종 관리비와 수리비까지 더하면 주택을 유지하는 데 얼마나 많은 비용이 필요한지 상상이 간다. 그런데 한 가지 더 고려해야 할 비용이 있는데 바로 재산세다. 매년 두 번씩 납부하는 재산세는 주택 보유자라면 피할 수 없는 비용인데 최근 여러 요인으로 재산세마저 상승세다. 재산세가 과도하게 올랐다고 판단되면 이의를 신청해 액수를 조정할 수 있다.
◇ 시스템 오류로 금액 잘못 산정
시카고에 거주하는 대릴 로이드는 얼마 전 올해 재산세 고지서 봉투를 열어보고 화들짝 놀랐다. 매년 약 1,800달러에 불과했던 재산세가 올해 3만 달러로 인상된 것이었다. 재산세가 1년 사이에 무려 1,500%나 인상됐다는 통보에 눈을 의심하지 않을 수 없다. 로이드는 뭔가 잘못됐다는 생각에 즉시 관할 카운티 재산세 담당 부서로 달려갔다.
시카고 지역 언론에 따르면 로이드가 소유한 주택의 재산세 과세 대상 시가가 잘못 계산된 것으로 재산세 담당 부서를 통해 확인했다. 건평 960평방피트로 침실 3개, 욕실 1개짜리임에도 불구하고 재산세 과세 대상 시가가 무려 100만 달러가 넘게 산정된 것이 발견됐다. 그런데 문제는 로이드의 주택뿐만이 아니었다.
이번 일을 계기로 재산세 담당 부서가 추가 조사를 실시한 결과 4,400여 채에 달하는 주택의 시가가 잘못 계산된 것으로 밝혀졌다. 잘못 계산된 금액이 로이드의 사례처럼 눈에 띌 정도로 크지 않았다면 재산세 고지서에 적힌 재산세를 그대로 냈을 주택 보유자가 한둘이 아닐 뻔했다. 드문 사례지만 최근 몇 년간 주택 가격이 급등하면서 재산세가 크게 오른 주택 보유자도 급등하고 있다.
◇ 2019~2023년 평균 26% 인상
부동산 시장 정보기관 코어로직에 따르면 2019년과 2023년 사이 전국적으로 재산세는 약 26% 오른 것으로 집계됐다. 이는 대부분 코로나 팬데믹 기간 주택 가격이 급등했기 때문으로 재산세 인상에 영향을 미쳤다. 그런데 납세자 옹호 단체인 ‘재단법인 전국 납세자 연맹’(National Taxpayers Union Foundation)의 자료에 따르면 30%~60%에 해당하는 과세 대상 부동산의 시가가 높게 산정된 것으로 조사됐다.
재산세 과세 대상 시가가 높게 산정되면 실제 내야 할 재산세보다 높은 액수를 내야 한다. 시가가 높게 산정됐다고 판단되면 재심사를 요청해 재산세를 낮출 권한이 주택 보유자에게 있음에도 불구하고 재산세 재심사를 요청하는 주택 보유자는 5%에 불과하다.
대부분 카운티 정부는 ‘부동산 시세 담당관’(Property Value Administrator)을 두고 있다. 담당관은 선출직 공무원으로 재산세 부과 대상이 되는 부동산 시가를 계산하는 업무를 담당한다. 그런데 제한된 인력으로 관할 지역의 수많은 부동산 시세를 산정하는 일은 역부족으로 자동 계산 시스템에 의존하는 카운티가 대부분이다. 자동 계산 시스템에 사용되는 알고리듬에 오류가 발생하면 로이드의 사례에서처럼 엉뚱한 재산세가 부과되는 경우가 발생하는데, 이에 대한 주택 보유자의 재심사 요청이 없으면 잘못 산정된 재산세가 그대로 부과된다.
◇ 건물 정보부터 확인
재산세 고지서가 발송되기 수개 월 전에 자동 계산 시스템으로 산정된 재산세 내역이 먼저 우편으로 발송된다. 주마다 사전 재산세 내역 발송 시기가 다르기 때문에 관할 주 또는 관할 카운티 재산세 담당 부서에 문의해서 확인하면 된다. 건평(평방피트), 대지면적, 침실 개수, 건축 연도 등 재산세 내역에 기재된 주택 건물 정보가 정확한지 확인해야 한다. 건물 정보가 잘못 입력되며 재산세도 잘못 산정된다.
주택 건물 정보를 기반으로 재산세 과세 대상인 주택의 시가가 계산된다. 재산세 내역에 적힌 시가가 비정상적으로 인상됐는지 등을 주의해서 살펴봐야 한다. 인근 비슷한 조건의 주택도 시가가 크게 올랐는지 등을 확인하면 된다. 이웃 주택의 재산세 과세 대상 시가는 부동산 정보 웹사이트나 카운티 재산세 담당 부서 웹사이트 등에서 확인 가능하다.
세금 면제 혜택이 제대로 적용됐는지도 검토해야 한다. 대부분 카운티는 해당 주택이 실거주 주택인 경우 재산세 감면 혜택을 제공한다. 고령 또는 전역 군인, 최근 주택 보수 공사를 실시한 보유자 등은 추가 감면 혜택을 받을 수 있다.
주택 결함이 발생한 경우에는 재산세 인하에 활용할 수 있다. 비가 올 때 새는 지붕, 이웃 주민의 잦은 소음 등 주택 가치 하락에 영향을 줄 만한 결함은 재산세 이의 신청 시 유용한 ‘협상 도구’로 사용될 수 있으니 반드시 카운티 재산세 사정부서에 알린다. 실제로 플로리다에서는 이웃의 소음으로 재산세 인하에 성공한 사례도 있다.
◇ 이의 신청 통해 낮출 수 있어
재산세 고지서에서 오류가 발견됐거나, 받아야 할 재산세 감면 혜택이 적용되지 않은 경우, 또는 재산세가 비정상적으로 높게 부과됐다고 판단되면 재산세 조정을 신청할 수 있다. 재산세 조정을 신청할 수 있는 기간은 대개 30~60일 사이로 이 기간 내에 신청하지 못하며 부과된 재산세를 그대로 납부해야 한다.
간단한 신청 서류와 신청 수수료를 제출하고 공청회 등에 참석하는 것이 일반적인 재산세 이의 신청 절차다. 조정을 받아내려면 주택의 실제 가치가 카운티 감정가보다 낮다는 것을 증명하는 것이 관건이다. 가장 일반적인 증명 절차로는 최근에 매매된 주택 자료를 제출하는 것이다. 매매된 주택이 카운티 감정가보다 낮다는 것을 입증해야 하는 절차다.
매매된 주택이 많고 자신의 주택과 거리가 인접해야 하고 비슷한 주택일수록 감정가가 조정될 확률이 높아진다. 매매 자료를 구하기 힘든 경우 외부 감정 업체를 통한 감정가 의견서를 제출할 수도 있지만 수수료가 부과되기 때문에, 사전에 확인해야 한다.
[미주 한국일보-준 최 객원 기자]