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미래 주택 가치 상승분 담보로 일정비율 상환
집값 많이 오르면 상환 액수도 커져 유념해야
주택 가격이 천정부지로 올랐지만, 주택 보유자들이 마냥 기쁜 것만은 아니다. 집을 팔기 전까지는 판매 수익을 챙길 수 없고 집을 팔고 새집을 사려면 오른 집값을 지불해야 하기 때문에 굳이 높은 수수료를 내면서 집을 팔 이유가 없다. 집값이 오른 틈을 타 주택 담보 대출을 통해 목돈을 마련하고 싶어도 이자율이 너무 올라 부담이 만만치 않다. 최근 집을 팔거나 고리의 담보 대출을 받지 않고도 목돈을 마련할 수 있는 ‘주택 자산 계약’(HEA·Home Equity Agreement) 방식의 대출이 주목받고 있다. 주택 자산 계약의 정의와 장단점, 주의할 점 등에 대해 알아본다.
■ 미래 가치 상승분 담보
주택 자산 계약은 주택의 미래 가치 상승분을 담보로 주택 보유자와 투자 업체 사이에 체결되는 일종의 대출 계약이다. ‘주택 자산 분배 계약’(home equity sharing agreement) 또는 ‘주택 자산 투자’(home equity investment)로도 불리는데 대출 금액을 일시불로 발급받지만 기존 주택 담보 대출처럼 매달 원리금을 상환할 필요가 없다.
주택 자산 계약은 만기가 돌아오면 대출액 전액과 주택 가치 상승분의 일정 비율을 일시불로 상환하는 조건이다. 만약 대개 10~30년으로 만기 전에 집을 팔게 되면 같은 방식으로 대출을 상환해야 한다. 요즘 이자율이 너무 올라 주택 담보 대출이 꺼려지지만, 주택 자산 계약은 이자가 부과되지 않는다. 대신 대출액의 3~5%에 해당하는 수수료를 선불로 지급해야 하고 감정 수수료 등도 주택 보유자가 내야 한다.
■ ‘크레딧·소득’ 낮아도 가능
만기 또는 주택 판매 시점에 상환해야 하는 가치 상승분 비율은 투자 업체가 정하는 데 대개 상승분의 최고 40%로 제한한다. 현재 가치가 30만 달러인 주택을 담보로 주택 자산 계약을 통해 5만 달러를 대출받는 경우를 예로 들어본다. 10년 만기 조건으로 주택 가치 상승분의 20%를 상환하기로 계약을 체결한 경우 10년 후 가치가 40만 달러로 오르면 주택 보유자는 대출 원금 5만 달러와 상승분 10만 달러의 20%에 해당하는 2만 달러 등 총 7만 달러를 상환하면 된다.
주택 자산 계약은 매달 원리금을 상환할 필요가 없기 때문에 대출자의 크레딧 점수와 소득 기준이 기존 주택 담보 대출보다 낮은 편이다. 크레딧 점수 기준은 대개 최소 620점으로 낮은 편이고 소득이 낮거나 소득 증명이 힘든 경우에도 주택 자산 계약을 통한 대출을 어렵지 않게 받을 수 있다.
■ 대출 사용 용도 제한 없어
기존 주택 담보 대출은 대출 사용 용도에 제한을 두는 반면 주택 자산 계약은 제한 없이 필요한 곳에 사용할 수 있다. 일부 주택 보유자는 주택 자산 계약을 통해 고리가 적용되는 대출을 상환하거나 주택 리모델링 용도로 사용하기도 하고 자녀 대학 학자금, 병원비 등의 용도로 사용해도 좋다.
온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴의 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “주택 자산 가치가 기록적으로 상승한 요즘 기존 주택 담보 대출의 대안으로 주택 자산 계약에 대한 관심이 높아지고 있다”라며 “크레딧 카드 대출 등 높은 이자가 적용되는 대출을 상환하기 위한 목적으로 많이 고려되는 편”이라고 설명했다.
■ ‘주택 리모델링·고리 대출 상환’ 용도로 적합
모든 주택 담보 대출이 그렇듯 주택 자산 계약도 여러 가지를 따져본 뒤 결정해야 한다. 주택 자산 계약은 목돈을 현금처럼 일시불로 발급받는 대출이다. 소득세 과세 대상 소득에 해당하지 않지만, 계약 내용에 따라 일부 지자체에서 세금을 부과할 수 있기 때문에 반드시 확인하는 것이 좋다.
대출 문턱이 낮아 주택 보유자라면 거의 누구나 받을 수 있지만 잘못된 용도로 사용하면 연체, 미납 등에 따른 벌금, 심지어 주택 압류로 이어질 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 주택 리모델링을 통한 재투자, 더 높은 수익이 확실한 금융 투자, 고리 대출 상환 등의 용도는 적합하지만, 고가 사치품 구입이나 해외여행 등의 용도로 사용할 경우 상환에 어려움을 겪기 쉽다.
■ 일시불 상환은 큰 부담
주택 자산 계약 투자 업체와 분배해야 할 미래 주택 가치 상승분도 신중히 고려해야 한다. 집값이 빠르게 상승하는 시기라면 투자 업체에 지불해야 하는 액수도 그만큼 많아진다. 또 계약 체결 당시 산정하는 주택 감정가가 정확한지도 주의해서 살펴야 한다. 감정가가 너무 낮게 나올 경우 투자 업체가 만기 또는 집을 팔 때 떼어가는 액수도 커지기 때문이다.
만기가 돌아올 때까지 집을 팔지 않는 경우 대출받은 금액을 일시불로 상환해야 하는 점도 반드시 고려해야 한다. 만기 또는 집을 팔 때 집값이 그대로라면 집값 상승분의 일부를 지급할 필요는 없지만 일부 업체는 ‘위험 조정 할인 수수료’를 부과하는 경우도 있다. 일부 주택 자산 계약은 주택 판매 대상자와 주택 리모델링 항목 등을 제한하기도 한다.
주택 자산 계약 대출을 제공하는 업체로는 ‘유니슨’(Unison), ‘홈탭’(Hometap), ‘포인트’(Point), ‘언락’(Unlock) 등이 대표적이다. 주택 자산 계약에 관심이 있다면 각 업체가 제시하는 수수료와 계약 조건, 사용 후기 등을 확인하고 결정하는 것이 좋다.
[미주 한국일보 준최 객원 기자]