사전 홈 인스펙션 여러모로 도움
매매 포함 가구는 사전 공지해야
봄철 주택 매매 성수기가 다가오고 있다. 올해는 대통령 선거를 둘러싼 정치적 불확실성이 사라지면서, 주택을 내놓은 셀러들이 작년보다 늘어날 것으로 보인다. 이미 지난 연말부터 바닥 수준이었던 주택 매물이 서서히 채워지기 시작했다. 특히, 올해는 베이비 붐 세대가 장기 보유한 주택 자산을 매물로 내놓는 경우가 많을 것으로 예상된다. 주택을 처음 판매하거나 오랜만에 집을 내놓는 사람들에게는 여러 가지 궁금한 점과 준비해야 할 사항들이 많다. 주택 매매와 관련된 규정은 자주 변경되며, 매매 전략 또한 시장 상황에 따라 달라지기 때문이다. 올해 집을 팔 계획이 있는 주택 보유자들을 위해, 주택 판매에 유용한 핵심 사항들을 정리해본다.
▲ 부동산 에이전트, 어떻게 찾아야 할까?
주택 매매를 진행할 때, 에이전트의 역할은 매우 중요하다. 주택 매매를 대행하는 에이전트는 크게 세 가지 형태로 나뉜다. 집을 팔고자 하는 셀러를 대행하는 리스팅 에이전트, 바이어의 주택 구입을 돕는 바이어 에이전트, 그리고 셀러와 바이어 모두를 대행하는 듀얼 에이전트 등이다. 셀러는 주로 리스팅 에이전트를 찾아야 하며, 에이전트의 선정이 매매 성공을 좌우할 수 있기 때문에 신중한 선택이 필요하다.
에이전트 후보를 찾을 때, 일반적으로 부동산 협회에 소속된 에이전트를 선택하는 것이 안전한 방법으로 여겨진다. 대표적인 부동산 협회는 전국적으로 네트워크를 형성한 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)이다. 가에서는 ‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR)가 있으며, 지역별로 소규모 중개인 협회들도 운영되고 있다.
협회에 소속된 에이전트는 각 협회가 정한 규정을 준수해야 하며, 부동산 관련 법률이 새로 제정되거나 기존 법이 변경될 때 협회를 통해 이를 공지받게 된다. 따라서 협회 소속 에이전트를 고용하는 것은 사기 피해를 예방하는 방법 중 하나로, 안전한 매매를 위한 첫걸음이라 할 수 있다.
▲ 집을 내놓기 전, 홈 인스펙션을 해야 할까?
홈 인스펙션은 주택의 현재 상태나 잠재적인 결함을 점검하는 절차로, 일반적으로 구매 계약이 체결된 후 바이어에 의해 진행된다. 따라서 집을 내놓기 전에 반드시 홈 인스펙션을 진행할 필요는 없다. 그러나 사전 홈 인스펙션에는 몇 가지 장점이 있어 이를 고려하는 것도 좋은 방법이다.
사전 홈 인스펙션을 진행하면 겉으로는 쉽게 파악할 수 없는 결함까지 발견할 수 있다. 홈 인스펙션을 통해 제공되는 보고서를 통해 점검 결과와 전문가의 소견을 확인할 수 있으며, 필요한 수리 항목과 예상 수리비 내역도 파악할 수 있다. 일부 셀러는 이를 바탕으로 리스팅 가격을 조정하기도 한다.
사전 홈 인스펙션에서 발견된 결함은 바이어에게 반드시 공개해야 한다. 주택 구매 계약이 체결되면 셀러는 이미 파악된 매물의 상태를 바이어에게 고지할 의무가 있기 때문이다. 만약 사전 인스펙션 후 수리가 이루어졌다면, 수리 내역과 영수증을 함께 공개하는 것이 매매 절차를 더 원활하게 진행할 수 있는 방법이다.
▲ 발견된 결함, 미리 수리해야 할까?
사전 홈 인스펙션을 통해 수리가 필요한 항목이 발견되면, 리스팅 에이전트와 상의하여 가장 적합한 대응 방법을 결정하는 것이 중요하다. 간단한 수리 항목, 예를 들어 전기 콘센트 플라스틱 커버의 파손이나 화재 경보기 배터리 교체와 같은 사항은 셀러가 직접 수리하는 것이 무난하다.
하지만 셀러가 직접 수리하기 어려운 결함이 발견되었을 경우, 전문 수리 업체를 통해 수리를 진행하거나, 수리비 견적을 미리 받아두는 것이 좋다. 이를 통해 매매 계약이 체결된 뒤 수리 업체를 찾는 데 걸리는 시간을 절약할 수 있다. 만약 수리비를 즉시 부담하기 어려운 경우, 수리비 견적을 리스팅 가격에 반영하고 이를 바이어에게 알리는 방법도 있다. 홈 인스펙션 보고서를 바이어에게 공개하고, 바이어가 수리 항목을 선택하도록 진행할 수도 있다.
▲ 매매에 포함된 ‘가구·가전제품’, 사전에 공지해야 할까?
주택 매매에 포함되는 가구나 가전제품은 미리 매매 계약서에 명시하는 것이 중요하다. 종종 매매 계약을 진행하면서, 남아 있을 것으로 기대했던 가구가 사라져 에스크로 마감을 앞두고 분쟁이 발생하는 경우가 있기 때문이다.
일반적으로 캐비닛, 싱크대, 욕조와 같은 ‘붙박이 가구’(Fixture)는 주택 매매에 포함되는 항목으로 간주된다. 윈도우 블라인드나 커튼 같은 창문 가림 장치와 샹들리에와 같은 조명 시설 등도 매매에 포함되지만, 이 또한 계약서에 포함 여부를 명시해야 불필요한 분쟁을 피할 수 있다.
만약 맞춤형 가구나 가전제품을 바이어에게 남겨 두고 싶다면, 바이어 측과 사전에 필요 여부를 확인하는 것이 좋다. 바이어가 원할 경우, 해당 항목도 매매 계약서에 명시해야 거래가 순조롭게 진행될 수 있다.
▲ ‘미화’(Cosmetic) 리모델링, 효과 있을까?
주택 리모델링 목적은 크게 기능 개선과 미화로 나눌 수 있다. 기능 개선 리모델링은 오래된 설비나 가구를 새것으로 교체하는 작업인데 반해 미화 목적의 리모델링은 주택 내외부의 ‘겉모습’을 보완하여 부정적인 인상을 줄이는 데 중점을 둔다. 미화 리모델링은 기능 개선에 비해 상대적으로 비용이 적게 들고, 주택 판매에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
셀러가 직접 할 수 있는 미화 작업에는 창문 청소, 카펫 청소, 조명 기구 교체, 잡동사니 정리 등이 있다.
▲ 홈 스테이징, 집 판매에 도움될까?
최근 주택을 매매하기 전에 ‘홈 스테이징’을 실시하는 셀러가 늘고 있다. 홈 스테이징은 공사가 필요한 리모델링과는 다른 개념으로, 주로 가구 재배치나 인테리어 소품 배치 등을 통해 집 안의 분위기를 매력적으로 바꾸는 작업이다. 이를 통해 주택의 단점을 보완하고 장점을 최대한 부각시키는 것이 목적이다.
많은 사람들이 홈 스테이징을 단순히 ‘장식’으로 생각하지만, 실제로 홈 스테이징은 잠재적인 바이어들이 각 공간에서 자신의 라이프스타일을 어떻게 실현할 수 있을지 상상할 수 있도록 공간을 연출하는 작업으로 전문 업체에 의뢰하는 경우가 많다. 여러 조사에서도 홈 스테이징이 주택 판매에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타난 바 있다. 비용이 충분하다면, 주택 판매를 앞두고 홈 스테이징을 고려하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다.
<미주 한국일보 준 최 객원기자>
4분기 40개 은행 분석
