가자 남쪽으로, 미국 ‘선벨트 붐’
이사 46%가 남부 유입… 청년층 가세
싼 집값·세금 매력… 원격근무도 영향
변수는 기후… 재난 늘어 보험료 급등
“12월의 마이애미는 정말 환상적이다.”
마이애미는 미국 남동부 플로리다주(州) 최대 도시다. 70대 굿맨 부부는 10여 년 전에 마이애미 북부 교외 도시 보카러톤 리조트형 단지에 정착했다. 마이애미와 차로 1시간 거리다. 북동부 로드아일랜드주 출신인 부부는 역시 북동부에 속하는 뉴저지주에 줄곧 살다가 은퇴를 준비하던 2010년 남부 이주를 결심했다. 노년에는 겨울이 춥지 않기를 바랐다.
마이애미에서 세계 최대 규모 아트페어(행사 형태의 미술품 매매 시장) ‘아트 바젤 마이애미 비치’가 열리는 매년 12월 첫 주는 부부가 1년 내내 기다리는 시간이다. “온화한 날씨에 온 도시가 미술로 물든다. 이곳이 늘 마음에 들었지만 지금이 가장 좋은 시기”라고 4일(현지시간) 한국일보 통화에서 부부는 입을 모았다.
20대 여성 미용사 조지아 라거는 지난 9월 플로리다주 팜비치로 왔다. 4년간 뉴욕에 살며 해마다 이사를 다녀야 했던 라거는 그때마다 아파트를 구하느라 애를 먹었다. 임대료는 비쌌고 룸메이트와 동거해야 했다. 이주 열흘 전 사회관계망서비스(SNS) 틱톡에 올린 ‘쇼트폼'(짧은 동영상)에서 그는 “도처에 자연과 햇빛, 야자나무가 있는 곳으로 간다. 처음 아파트에 혼자 살게 됐다. 믿기지 않는다”며 감격했다.
20대 미국인 여성 미용사 조지아 라거가 미 플로리다주 팜비치로 이주하기 2주 전인 8월 21일 ‘쇼트폼'(짧은 동영상) 사회관계망서비스(SNS) 틱톡 게시물을 통해 기대감을 내비치고 있다. 그는 4년간 뉴욕시에 살며 비싼 임대료를 감당하느라 허덕여야 했다고 털어놨다. 틱톡 동영상 화면 캡처
미국 남부, 세대 막론한 흡수
남부를 향한 미국인의 이동이 끊이지 않고 있다. 지난달 26일 전미부동산중개인협회(NAR)가 공개한 ‘2024년 이사 추세’ 보고서에 따르면 여름까지 올해 미국에서 부동산 중개 서비스를 이용한 고객의 절반에 가까운 46%가 남부로 집을 옮겼다. 이사 목적지의 25%는 서부, 18%는 중서부였고, 북동부행 이사 비율은 11%에 불과했다. 미국 인구조사국 지역 구분 기준상 남부는 앨라배마, 아칸소, 델라웨어, 플로리다, 조지아, 켄터키, 루이지애나, 메릴랜드, 미시시피, 노스캐롤라이나, 오클라호마, 사우스캐롤라이나, 테네시, 텍사스, 버지니아, 웨스트버지니아 등 16개 주를 가리킨다.
남부에서도 각광받는 주는 플로리다와 텍사스였다. 10월 미 인구조사국 집계에 따르면 지난해 주간(州間) 이동으로 인구가 가장 많이 불어난 주는 플로리다로, ‘순이동’(인구 유입에서 유출을 뺀 수치)이 37만2,870명이었다. 텍사스가 31만5,301명으로 다음 순위를 차지했다. 3~5위인 노스캐롤라이나(12만6,712명), 사우스캐롤라이나(9만1,853명), 조지아(8만8,325명) 모두 남부 주였는데, 1·2위의 유치 실적이 압도적이었다. 서부로 분류된 애리조나 역시 기후가 따뜻해 ‘선벨트’에 포함된다는 사실을 감안하면 10위권에서 중서부 오하이오를 제외한 9개 주가 범남부권에 속했다.
2023년 미국 이주 인구 증가 규모 상위 10개 주. 그래픽=강준구 기자
남부로 이사한 미국인은 세대를 막론했다. 전통적으로 수요가 두터웠던 은퇴 노년층에 청년층이 가세했다. 2022년 기준 24~39세 밀레니얼 세대(1980~1994년 출생) 인구가 선호하는 지역 1~3위가 텍사스, 조지아, 플로리다였다. 2월 미국 폭스뉴스는 부동산 중개 사이트 질로우의 인구조사국 자료 분석 결과를 인용해 대다수가 Z세대(1995~2012년 출생)에 속하는 18~24세 미 직장인이 2022년 가장 많이 선택한 거주 지역이 텍사스였다고 보도했다.
청년층이 노년층 남부 유입을 더 촉진하는 현상도 나타났다. 지난달 16일 미국 월스트리트저널(WSJ)은 손주를 돌보러 남부에 사는 자녀 이웃으로 주거지를 옮긴 조부모들의 사례를 조명했다. 60대인 데이비드·신시아 헬드 부부는 뉴저지에 살다가 손녀가 태어나자 지난해 10월 딸 부부가 사는 플로리다로 거처를 옮겼다. 뉴욕시에서 경찰로 일하다 은퇴한 데이비드(62)는 WSJ에 “영상 통화 화면 속 할아버지가 되고 싶지 않았다”고 말했다.
날씨에 일자리 풍부, 물가·세금 낮아
남부 이동을 촉발한 것은 에어컨 보급이었다. 더위가 참을 만해지며 1970년대부터 춥고 눈 오는 ‘스노벨트’(snow belt)를 등지고 따스한 햇볕을 찾아가는 사람들이 많아졌다. 오랫동안 남부는 은퇴자들의 마지막 휴양처였다.
2022년 6월 21일 미국 플로리다주 마이애미의 한 주택 앞에 ‘매물’ 표지판이 걸려 있다. 마이애미=AFP 연합뉴스 2022년 6월 21일 미국 플로리다주 마이애미의 한 주택 앞에 ‘매물’ 표지판이 걸려 있다. 마이애미=AFP 연합뉴스
그러나 이제는 날씨 때문만이 아니다. 경제적 요인이 더 커졌다. 일단 물가다. 2020년 코로나19 팬데믹(대유행)이 촉발한 인플레이션(물가 상승)은 집값도 끌어올렸다. 캘리포니아에 살던 20대 여성 케이틀린 미셸은 10월 초 플로리다 세인트피터즈버그로 이사했다. 핵심 이유는 생활비였다. 미셸은 9월 틱톡에 자기 사정을 소개했다.
“캘리포니아에서는 바닥에 곰팡이가 피어 있고 역겨운 냄새가 나는 집의 가격이 100만 달러(약 14억6,000만 원)가 넘었다. 하지만 플로리다의 경우 2,000ft²(186㎡) 넓이에 수영장이 있고 아무것도 손댈 필요 없이 입주 가능한 완벽한 집을 80만 달러(약 11억8,000만 원)만 주면 살 수 있다.”
지난달 재테크 업체 뱅크레이트에 따르면 캘리포니아의 주택 중간 가격은 86만9,000달러(약 12억7,000만 원)로, 플로리다(43만3,000달러·약 6억4,000만 원)나 텍사스(34만9,000달러·약 5억1,000만 원)의 두 배가 넘었다.
세금 부담이 적다는 점도 남부의 매력으로 꼽힌다. 소득세의 경우 캘리포니아, 뉴저지, 뉴욕주가 각각 13.3%, 10.75%, 8.8%인 데 비해 텍사스, 플로리다, 테네시 등 일부 남부 주는 아예 소득세를 걷지 않는다.
늘어난 일자리도 미국인을 유혹한다. NAR 사업·소비자 연구 책임자인 맷 크리스토퍼슨은 지난달 보고서에서 “텍사스와 플로리다는 팬데믹 이후 일자리가 10% 넘게 많아졌다”고 말했다.
미국 텍사스주 휴스턴 시내의 건물들. 게티이미지
남부행 확대에 무엇보다 큰 영향을 미친 배경은 팬데믹이었다. 재택근무가 늘어 비싼 집값과 세금을 감당하며 굳이 서부나 북동부 대도시에 거주할 필요성이 약해진 데다 큰 집 수요도 커졌다는 게 전문가들 분석이다. 부동산 정보업체 리얼터닷컴의 이코노미스트 랄프 맥라플린은 NAR 보고서에 “남부는 기존 주택 재고가 많고 신규 주택 공급도 원활해 상대적으로 집값이 저렴하고 주택을 구매하기도 용이하다”고 말했다.
젊은 인력이 몰리자 플로리다와 텍사스는 원래 적은 세금, 약한 규제 등과 함께 노동력까지 무기로 활용해 기업 유치에도 나섰다. 뉴욕 월가의 금융·투자업체들이 대표적인 표적이다. 블룸버그 분석에 따르면 2019년 말부터 지난해 8월까지 가치가 1조 달러(약 1,460조 원)에 육박하는 158개 기업 본사가 뉴욕을 이탈해 플로리다, 텍사스, 노스캐롤라이나, 테네시 등 남부 주로 이전했다. 월가가 남부에 재현되고 있는 셈이다.
남부행 러시, 이제 제동 걸리나
그러나 머지않아 ‘선벨트 러시’에 제동이 걸릴 것이라는 예상도 나온다. 무엇보다 인구가 늘고 수요가 불어나면 물가도 오를 수밖에 없다는 게 문제다. 최대 매력이 상실되는 것이다. 이미 플로리다와 텍사스에서는 새 주민이 급증하며 공공 서비스, 가스, 주택 등의 비용이 치솟았다고 미국 경제 매체 비즈니스인사이더가 8월 전했다.
특히 오름세가 가파른 것은 주택 가격과 임대료다. 개인 금융 사이트 스마트애셋에 따르면 집값이 뉴욕 맨해튼에서 29.3% 상승한 2019~2023년, 마이애미에서는 43.7% 급등했다. 임대료 상승률 격차는 더 크다. 같은 기간 맨해튼이 3.3% 오른 데 비해 마이애미의 경우 38%나 뛰었다. 오스틴 사정도 비슷하다. 해당 기간 임대료가 25.5%, 집값이 55.6% 각각 올랐다. 연봉이 25만 달러(약 3억7,000만 원)인 사람이 뉴욕에서 마이애미로 이사한 경우 2019년보다 지난해 저축액이 28% 적다는 게 스마트애셋 분석이다.
허리케인 베릴이 강타한 미국 텍사스주 서프사이드비치 주택들의 모습. 지붕이 날아간 집도 있다. 7월 8일 촬영된 사진. 서프사이드비치=AFP 연합뉴스
기후 위기도 변수다. 7월 야후파이낸스 칼럼니스트 릭 뉴먼은 샌프란시스코 연방준비은행(연은) 연구 보고서를 인용, “기후변화로 인해 더운 곳은 더 더워지고 추운 곳이 살기 좋아지며 선벨트행 이주가 중단되고 있다”고 주장했다. 설상가상 미국 남부는 허리케인이나 토네이도 같은 이상기후가 많은 지역이다. 지난해 피해 규모가 최소 10억 달러(약 1조5,000억 원)인 폭풍 28건 중 텍사스와 플로리다를 강타한 게 각각 7건, 2건이었다. 재난에 노출된 주택은 보험료가 비싸진다.
샌프란시스코 연은 보고서를 쓴 이코노미스트 실뱅 러듀크와 대니얼 윌슨은 이렇게 말했다. “북쪽으로 가세요, 젊은이.”
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