LA카운티 상업용 시장 분석
3분기 전체 평균 28.6%
3분기 전체 평균 28.6%
렌트 정체·일부 하락까지
LA 카운티 오피스 부동산 시장이 코로나19 팬데믹 직격탄을 맞으면서 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트는 정체되거나 하락한 것으로 나타났다. 코로나19 사태로 재택근무가 늘고 있는 상황에서 기업들의 대규모 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다. 다만 창고와 공장 등을 포함한 산업용 부동산은 코로나발 수요에 오피스 마켓에 비해 상대적으로 선전하며 희비가 엇갈리고 있다.
15일 상업용 부동산 전문 매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2024년 3분기(9월30일) 현재 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 평균 공실률은 28.6%로, 전년 동기인 2023년 3분기의 26.1%에 비해 2.5포인트 상승하며 30%에 육박했다. 전 분기의 27.7%에 비해서도 0.9%포인트 올랐다. 공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다. <도표 참조>
오피스 부동산의 올 3분기 스퀘어피트 당 월 평균 렌트(클래스A 건물 기준)는 4.46달러로 전년 동기의 4.29달러에 비해 4.0% 소폭 상승했다. 그러나 업계는 이같은 렌트 상승을 수요 증가 보다는 코로나발 인플레에 따른 상승으로 보고 있다. LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 지역에서 공실률이 상승했다.
지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 경우 공실률이 2023년 3분기의 34.3%에서 2024년 3분기에는 37.1%로 2.8%포인트 상승하며 40%대에 육박했다. 윌셔 센터 지역 렌트는 2023년 3분기 2.51달러에서 2024년 3분기 2.83달러로 소폭 상승했다. 타지역에 비해 낮은 렌트 수준과 인플레를 감안하면 사실상 정체된 것으로 분석된다.
LA 카운티에서 공실률이 30%대를 넘은 지역은 컬버 시티가 40.3%로 가장 높으며 이어 글렌데일(38.9%), 윌셔 센터(37.1%, 미러클 마일(36.9%), 팍 마일(36.7%), 웨스트LA/올림픽 코리더(36.4%), LAX/센추리 블러버드(36.2%), 마리나 델레이(36.0%), 샌타클라리타 밸리(35.2%), 이스트 밸리(33.5%), 버뱅크(32.4%), 샌타모니카(32.4%), 롱비치 다운타운(31.9%), 플라야비스타(31.8%), 다운타운 LA(30.3%), 비치 시티(30.0%) 등이다.
지역별 평균 렌트는 센추리 시티가 스퀘어피트 당 7.59달러로 가장 높으며 이어 샌타모니카(6.45달러), 플라야비스타(6.42달러), 웨스트LA/올림픽 코리더(6.23달러), 베벌리힐스(6.13달러), 마리나 델레이(5.74달러), 컬버 시티(5.23달러), 웨스트우드(4.85달러), 할리웃(4.83달러), 브렌트우드(4.67달러), 미러클 마일(4.65달러), 버뱅크(4.49달러), 엘세군도(4.26달러), 이스트밸리(4.09달러), 비치 시티(4.05달러) 순으로 높았다.
반면 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산도 공실률이 상승하고 렌트는 하락했지만 오피스 부동산에 비해 상황은 나은 것으로 나타났다.
올 3분기 현재 LA 카운티 산업용 부동산 마켓의 평균 공실률은 5.5%로 전년 동기의 3.0%에 비해 2.5%포인트 급증했다. 그러나 산업용 부동산 공실률 5.5%는 오피스 마켓 평균 공실률 28.6%와 비교하면 무려 23.1%포인트나 낮다. 산업용 부동산의 스퀘어피트 당 월 평균 렌트는 올해 3분기 평균 1.53달러로 전년 동기의 1.73달러에 비해 20센트 떨어졌다.
부동산 업계 전문가들은 코로나19 팬데믹 여파로 인해 LA 카운티 오피스 마켓이 내년에도 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상한다. LA 카운티 산업용 부동산 시장은 오피스 부동산에 비해 상대적으로 선전하겠지만 공실률이 꾸준히 오를 것으로 내다봤다.
<미주 한국일보 조환동 기자>
