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최근 미국 경제의 중심에 자리 잡은 ‘부채 폭탄’이 큰 우려를 낳고 있다. 특히 미국의 상업용 부동산 시장이 급격한 하락세를 보이며 경제 전문가들의 이목을 집중시키고 있는데 앞으로 기획연재를 통해 이러한 위기의 배경과 잠재적 영향에 대해 살펴보겠다.
위기의 배경
- 코로나19 팬데믹의 여파: 재택근무의 확산으로 오피스 수요가 급감.
- 금리 인상: 미 연준의 연이은 금리 인상으로 부동산 융자 비용이 증가.
- 경기 침체 우려: 전반적인 경제 불확실성으로 투자 심리가 위축.
현재 상황
- 주요 도시의 오피스 공실률이 역대 최고 수준으로 치솟았다.
- 상업용 부동산 가격이 급격히 하락하고 있으며, 일부 지역에서는 30% 이상 떨어졌다.
- 많은 부동산 소유주들이 대출금 상환에 어려움을 겪고 있다.
잠재적 영향
- 금융 시스템 위험: 상업용 부동산 대출의 부실화가 은행 시스템에 위협이 될 수 있다.
- 경제 성장 둔화: 건설 및 관련 산업의 침체로 이어질 수 있다.
- 투자자 손실: REIT(부동산 투자 신탁) 등 부동산 관련 투자 상품의 가치가 하락 예상.
엘에이 부동산 시장의 예상 피해
로스앤젤레스 부동산 시장은 이번 위기로 인해 상당한 타격을 받을 것으로 예상된다. 구체적인 수치로 살펴보면:
- 오피스 공실률: LA 다운타운의 오피스 공실률은 2023년 4분기 기준 27.8%로, 전년 대비 2.3% 포인트 증가했습니다. 전문가들은 2024년 말까지 이 수치가 30%를 넘어설 것으로 전망하고 있다.
- 임대료 하락: 프라임 오피스 공간의 평균 임대료는 2023년 대비 약 15% 하락할 것으로 예상됩니다. 이는 평방피트당 연간 $3.80에서 $4.50의 하락을 의미한다.
- 부동산 가치 하락: LA 카운티 내 상업용 부동산의 총 가치는 약 10-15% 하락할 것으로 추정됩니다. 이는 금액으로 환산하면 약 500억에서 750억 달러의 가치 손실을 의미한다.
- 대출 부실화: LA 지역의 상업용 부동산 대출 중 약 18%가 2024년 말까지 부실화될 위험이 있습니다. 이는 금액으로 약 120억 달러에 해당한다.
- 고용 영향: 부동산 및 관련 서비스 업종에서 약 25,000에서 30,000개의 일자리가 위험에 처할 것으로 예상된다.
- 세수 감소: LA 시의 부동산세 수입이 약 7-9% 감소할 것으로 예상되며, 이는 연간 3억에서 4억 달러의 세수 감소를 의미한다.
이러한 수치들은 LA 부동산 시장이 직면한 심각한 도전을 보여주고 있습니다. 지역 정부와 업계는 이러한 위기를 극복하기 위해 다양한 대책을 모색하고 있지만, 단기간 내 회복은 어려울 것으로 보입니다. 또한 엘에이 상업용 부동산 시장의 몰락은 돈을 빌려준 지역 은행들과도 맞물려 있는 문제로 볼똥이 상업용 부동산에 돈을 빌려준 지역은행으로 번질 확율이 높아지고 있다.