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▶ LA 카운티 상업용 시장 최악 ‘불황’
▶ 2분기 공실률 36.2% 달해… 평균 27.7%
▶재택근무·금리인상 여파… 렌트 하락까지
LA 카운티 오피스 부동산 시장이 코로나19 팬데믹의 직격탄을 맞으면서 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트비는 정체되거나 하락하고 있다. 특히 LA 한인타운 윌셔가의 오피스 공실률은 무려 36.2%까지 치솟으면서 역대 최고를 기록했다.
연방준비제도(FRB·연준)의 고금리 기조 속에서 코로나19로 재택근무가 늘고 있는 상황이고 기업들의 대규모 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다.
13일 상업용 부동산 전문매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 올해 2분기 기준 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 평균 공실률은 27.7%로 전년 동기인 2023년 2분기의 25.3%에 비해 1.9%포인트 오르며 30%에 육박했다. 공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다.
LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 지역에서 공실률이 상승했다. 지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔센터의 경우 공실률이 2023년 2분기의 33.0%에서 2024년 2분기에는 36.2%로 3.2%포인트 상승하며 30% 중반 대에 진입했다.
한인 부동산 업계 관계자는 “윌셔 센터의 경우 최대 오피스 건물 소유주인 제이미슨 서비스가 소유하고 있는 다수의 오피스 건물들을 주거용 건물로 대거 전환하는 상황이어서 공급이 줄었지만 수요가 더 큰 폭으로 줄며 지속적인 공실률 상승과 렌트 상승 둔화로 이어졌다”고 말했다. 윌셔 센터 내 신규 오피스 신축도 거의 없는 상황이다.
LA 카운티에서 윌셔센터와 함께 공실률이 30%대를 넘은 지역으로는 팍 마일이 43.1%로 가장 높으며 이어 컬버시티(37.8%), 샌타클라리타 밸리(37.2%), 마리나 델레이(37.1%), 글렌데일(36.6%), LAX/센추리 블러버드(36.4%), 미러클 마일(34.7%), 웨스트LA/올림픽 코리도(34.4%), 이스트밸리(33.6%), 엘세군도(31.9%), 버뱅크(31.2%), 롱비치 다운타운(30.9%), 플라야비스타(30.8%) 지역 등이다.
LA 카운티 오피스 부동산의 올해 2분기 스퀘어피트 당 월 평균 렌트비(클래스A 건물 기준)는 4.39달러로 전년 동기의 4.20달러에 비해 4.5% 소폭 상승에 그쳤다. 그러나 업계는 이같은 렌트비 상승을 수요 증가 보다는 코로나발 인플레에 따른 상승으로 보고 있다.
부동산 업계 전문가들은 코로나19 여파로 인해 LA 카운티 오피스 마켓이 앞으로도 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상하고 있다. 부동산 전문가들은 LA 카운티에서 오피스 부동산 소유주들이 대출 페이먼트를 내지 못하거나 재융자 자격을 얻지 못할 경우 디폴트를 선언하거나 헐값에 부동산을 처분하는 경우가 급증할 것으로 전망하고 있다.
한편 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산도 공실률이 상승하고 렌트는 하락했지만 오피스 부동산에 비해 상황은 나은 것으로 나타났다. 올해 2분기 현재 LA 카운티 산업용 부동산 마켓의 공실률은 5.3%로 전년 동기의 2.0%에 비해 3.3%포인트, 두 배 이상 증가했다. 그러나 산업용 부동산 공실률 5.3%는 오피스 마켓 평균 공실률 27.7%와 비교하면 무려 22.4%포인트나 낮다