재택근무 이어지며 건물 절반가량 비어
30% 넘어선 다운타운·한인타운 등 ‘심각’
모기지 대출 받은 건물주들 ‘발만 동동’
LA 오피스 빌딩 공실률이 역대 최고치인 24.4%를 기록했다. 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 등이 대세로 자리잡으면서 오피스 빌딩 시장이 임차인 우위 시장으로 재편됐기 때문으로 풀이된다.
15일 부동산 전문회사 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 지난 2분기 LA 오피스 빌딩 공실률은 전년 대비 2.50%포인트 상승한 24.4%로 나타났다.
코로나19 팬데믹이 창궐한 2020년 1분기 14%대를 기록했던 LA 오피스 빌딩 공실률이 불과 4년 만에 10%포인트 가까이 상승한 것이다. 부동산 업계는 LA 오피스 빌딩 공실률이 급증한 것은 팬데믹 시기 확산된 재택과 원격 등 하이브리드 근무 트렌드가 자리 잡았기 때문이라고 설명하고 있다. 직장 데이터 업체인 캐슬 시스템즈에 따르면 현재 LA 근로자의 절반가량만 사무실로 출근하고 있다. 사무실의 절반이 테넌트를 찾지 못하고 비어있다는 의미다.
특히 고층빌딩이 밀집한 LA다운타운은 상황이 더욱 심각하다. 쿠시먼앤웨이크필드는 LA다운타운 구도심 내 오피스 빌딩의 공실률은 33.9%에 달하며, 도심 내 오피스 빌딩 공실률은 27.7%라고 전했다. LA한인타운 미드윌셔 지역의 2분기 공실률은 30.3%로 다운타운에 이어 가장 높은 공실률을 기록하고 있다.
LA 시내 공실률은 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 오피스 빌딩에 대한 수요가 단기간은 물론 중장기적으로도 늘어나기 힘들 것으로 예상되기 때문이다. 부동산정보업체 콤스탁에 따르면 LA 지역은 내년까지 무려 550만스퀘어미터의 오피스 빌딩 계약이 종료될 예정이다. 여기에다 인플레이션 등 악화된 경제여건도 공실률의 상승시키는 원인으로 지목되고 있다. 쿠시먼앤필드 보고서에 따르면 LA 시내 공실률은 올해 말까지 25.4%를 기록하고, 2025년 말까지 26.2%로 정점을 찍을 것으로 예상된다.
문제는 테넌트를 채우지 못하면 건물주들이 금융권으로 대출받은 빚을 갚을 수 없다는 데 있다. 금융권에 따르면 상당수의 LA 오피스 빌딩 소유주들이 현재 상업용 모기지 담보증권(CMBS) 대출금을 갚지 못하고 있다.
부동산 데이터 제공업체 트렙에 따르면 지난 6월 오피스 빌딩의 상업용 모기지 담보증권 연체율이 7.6%까지 치솟았다. 같은 달 발생한 연체액만 18억7,000만달러에 달한다. 금융매체 울프스트릿의 울푸 리처는 “많은 오피스 건물의 가치가 적게는 50%에서 많게는 70%까지 폭락한 상황”이라며 “연방준비제도(FED·연준)이 기준금리를 어떻게 조정하더라도 반쯤 비어 있는 오피스 빌딩의 엄청난 공실률을 낮추지는 못할 것”이라고 말했다.
