엘에이 아파트 시장, 다음번 부동산 시한폭탄?

치솟는 금리속 건물주 재융자 부담 늘어, 렌트비 연체 늘면서 건물주 수입 줄면서 수익 구조 악화

치솟은 금리로 건물주들의 재융자 부담이 늘어나면서 가주의 아파트 건물주들도 대출금 상환에 어려움을 겪으면서 채무 불이행 위기를 맞고 있습니다 

렌트비를 꼬박 꼬박 챙길수 있는 아파트 건물주들의 입장은  그동안 부러움을 샀지만, 금리인상으로 이자 비용이 늘어난 반면 렌트비를 체납하는 세입자들이 부쩍 늘면서 수익구조가 악화되 아파트 건물주들이   대출금 상환을 제때못하는 경우가 늘어나고 있습니다
뉴욕 타임즈는 9일, 특히  남서부와 남부지역의 많은 임대 부동산들이 현재 재정적인 어려움을 겪고 있다고 지적했습니다

아직까지는  대출금 상환을 제때 못한 아파트 건물주들은 일부에 머물지만, 전문가들은 앞으로 아파트  대출금 포트폴리오의 20퍼센트가 채무 불이행 위험에 처할 수 있다고 우려하고 있다는 것입니다.
코로나 팬데믹으로 상업용 건물의 공실율이 높아지면서 상업용 건물의 채무 불이행이 늘어나고 있는 가운데, 아파트 건물까지로 채무 불이행 사태가 확산될것이라는 어두운 전망이 나온것입니다  

팬데믹 기간 동안 아파트 건물의 렌트비는 급등했지만 최근 몇 개월 동안 렌트비 상승세는 정체된 상황을 보이고 있습니다

특히 엘에이 지역에서 지난 1년새 아파트 렌트비가 3퍼센트 하락하면서 렌트비 하락폭이 전국 평균의 네배에 달했습니다.

엘에이에서 렌트비 하락이 나타난 이유는 팬데믹 초기에 연기됐던 아파트 건설 프로젝트들이 지난 1년새 완공되 공급이 늘었지만 수요는 줄어든 탓입니다

최근 수년새 고급 아파트 신축이 한인 타운에서도 붐을 이뤘지만 , 불확실한 경제속에 고급 아파트 렌트를 감당할 세입자 수요도 줄어든것이 사실입니다

팬데믹으로 인해 하이브리드 근무가 확산되면서 도심에서 벗어나 직장과 멀리 떨어진 교외에 집을 얻고 통근하는것이 가능해진 것도 엘에이의 아파트 수요가 줄어든 이유로 지적됩니다.     

이같은 상황에서  연방 준비제도가 인플레이션 억제책으로  금리를 큰폭 인상하면서 건물주들의   모기지 상환부담은 훨씬 무거워졌습니다

이승호 변호사는 아파트 건물을 비롯해 대부분의 상업용 건물은 변동 이자율이 대세인데, 금리인상으로 이자 비용이 뛴 상황에서 , 세입자들의 렌트비 연체가 늘어나면서, 아파트 건물주들의 수익구조가 나빠져 재융자 조건이 악화되는 경우가 많다고 지적했습니다

최근 건물주에게 재융자 금액중 일부만 융자해주고 나머지 금액은 건물주가 추가로 지불하게 하는 경우가 많고, 렌더측 조건을 못마추면 론을 콜하면서 건물 차압까지 가는 경우도 생기고 있다는 것입니다

치솟는 생활비로 어려워진 세입자들이 렌트비를 연체하는 케이스가 급증하고 정부 지원으로 퇴거 위기에 처한 세입자들에게 무료로 법률 서비스가 제공되면서  퇴거 소송절차가 길어지게 된점도 건물주의 재정 부담을 늘리고 있습니다      

 아직은 아파트 건물이 위기상황까지는 가지는 않았습니다
 상업용 부동산 금융 위원회에 따르면, 아파트등 다가구 세대 건물의 대출 포트 폴리오중  1.7%만이 최소 30일 이상 연체된것으로 나타났습니다

이와 비교해  사무실 건물의 대출 포트 폴리오중  약 7%, 그리고  호텔과  소매 업 상가 건물의 대출 포트 폴리오중  약 6%가 연체된 것으로 나타났습니다.

하지만  업계와  신용평가사 들은 앞으로  더 많은 아파트 건물주가 대출상환에 어려움을 겪을 것이라고 경고했습니다.

더불어 한인은행들도 한인타운 아파트 프로젝트에 많은 대출 포토폴리오를 가지고 있어서 문제가 심화될경우 한인 은행권에 막대한 부담을 줄것으로 전문가들은 예측하고 있습니다.

라디오 서울 정 연호 기자