LA 한인타운의 랜드마크인 에퀴터블 플라자 빌딩 소유주가 다음 달로 만기가 도래한 상업용 모기지 담보증권(CMBS) 대출금을 갚지 못할 상황인 것으로 나타난 가운데(본보 21일자 A1면 보도) 이 사태가 한인타운 상업용 부동산 시장에 미칠 영향을 놓고 한인 은행들과 주류사회 펀딩사 등 금융권이 촉각을 곤두세우고 있다.
금융권에서는 한인 최대 부동산 개발회사로 수십곳의 포트폴리오를 가지고 있는 제이미슨 프로퍼티스가 2000년대 중반 금융위기를 잘 극복했던 전례를 들어 큰 문제가 없을 것이라는 낙관론과, 제이미슨이 최근들어 심화되는 오피스 빌딩 시장의 위기를 비켜갈 수 없을 것이라는 비관적인 전망이 엇갈리고 있다.
부동산 전문매체인 ‘커머셜 옵저버’와 ‘더 리얼 딜’ 등의 보도를 종합하면 한인타운 윌셔가에 위치한 33층짜리 오피스 타워인 에퀴터블 플라자(3435 Wilshire Blvd. LA) 소유주가 오는 6월 만기인 8,750만 달러 규모의 CMBS 대출금을 보유하고 있는 저먼 아메리칸 캐피털 측에 대출금 상환을 하지 못한다고 통보함에 따라 특별관리 대상에 포함됐다. 지난해 이 건물의 공실률은 거의 절반에 육박하는 43%에 달하는 것으로 나타났다.
이에 앞서 지난해 12월에도 제이미슨이 소유하고 있는 엔시노 지역 15만7,400평방피트 규모의 사무용 건물 컴플렉스의 대출도 비슷한 사유로 특별관리로 넘어간 상태다.
본보가 확인한 타이틀 기록에 따르면 지난 1997년 4월 데이빗 이 회장이 설립한 제이미슨 프로퍼티스는 이 회장을 주요 소유주로 하고 다른 개인 투자가들이 참여해 구성된 ‘에퀴터블 플라자 LLC’를 설립해 에퀴터블 플라자 건물을 구입했다.
에퀴터블 플라자 LLC는 이 건물을 구입하기 위해 1997년 4월15일 그랜드 퍼시픽 파이낸싱이라는 융자회사로부터 2,300만 달러, 같은 날 이름이 확인되지 않은 또 다른 렌더로부터 1,070만 달러를 융자받았다. 1997년 11월 캘리포니아 주정부에 등록된 서류에는 에퀴터블 플라자 LLC의 매니저가 JPB 프로퍼티스 Inc.의 대표인 데이빗 이 회장으로 기록돼 있다.
이후 에퀴터블 플라자 LLC는 1997년 11월 도이치 뱅크 내셔널 트러스트(3,050만 달러), 2004년 12월 웰스파고(5,000만 달러), 2005년 9월 모건스탠리 모기지 캐피털(5,900만 달러), 그리고 2014년 5월 저먼 아메리칸 캐피털(9,500만 달러) 등을 통해 최소한 4차례 재융자를 받았다.
이 과정에서 에퀴터블 플라자 LLC의 매니저는 데이빗 이 회장에서 제이미슨 에퀴터블 플라자 Inc.로 변경됐다. 주정부 등록서류에는 제이미슨 에퀴터블 플라자 Inc.의 CEO는 필립 D. 이씨로 등재돼 있다.
부동산 정보업체인 트렙에 따르면 이 건물의 평가 가치는 2014년 대출 당시 기준으로 1억5,050만 달러였다. 재산세 징수 목적으로 산정된 현재 건물가치는 감정가격(assessed value) 4,852만9,678달러, 대지가격(land value) 1,037만1,251달러, 건물 개선가격(improvement value) 3,815만8,427달러로 각각 나와 있다.
향후 전망과 관련, 금융권과 투자자들의 의견이 엇갈리고 있다. 상업용 부동산 융자 전문가인 필립 안씨는 “제이미슨은 남가주 일원에 사무용, 상업용, 주거용, 메디컬 빌딩 100여개를 소유하고 있는데 각각의 부동산마다 별도의 법인이 소유주로 있어 에퀴터블 플라자 사태가 전체적인 회사 포트폴리오 운영에 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 내다 봤다.
반면 익명을 요구한 한 금융권 관계자는 “핵심은 대형 펀딩 회사들이 제이미슨을 평가하는 ‘신인도’ 문제가 아니겠냐”면서 “각각의 부동산에 저당권을 갖고 있는 금융기관들이 부동산 가치와 공실률 등을 고려해 융자기간 연장을 거부하거나 재융자를 하지 않을 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
한편 알렉산드리와 마리포사 사이 윌셔가에 위치한 에퀴터블 플라자는 대지면적 2.48에이커, 실내면적 77만7,581스퀘어피트 규모의 35층짜리 대형 사무용 건물로 1968년 완공됐으며 1993년 리모델링 과정을 거쳤다.
LA에서 39번째로 높은 이 건물은 프리캐스트 석회암과 콘크리트, 유리창을 사용한 모더니즘 스타일로 건설됐으며, LA 컨저번시에 의해 히스토릭 건물로 지정됐을 정도로 LA한인타운의 랜드마크라는 평가를 받고 있다.
<미주한국일보 – 노세희 기자>
