요즘 모기지 아지가 다시 7%를 넘기면서 부동산 시장이 찬 서리를 맞고있다. 하지만 집이 필요한 사람은 집을 사야하고 재융자가 필요한 사람은 집을 담보로 융자를 받아야 한다.
융자를 받으려면 크게 세가지 조건을 갗추어야 한다.
첫 번째는 다운페이( 재융자일 경우 Equity), Credit, 그리고 마자믹으로 수입이다. 이 세가지 조건이 맞지 않는다면 좋은 조건으로 융자를 받을 수 없다.
다운페이는 적어도 20% 이상, 크레딧 점수는 700점 이상, 그리고 수입은 DTI(Debt to Income)Ratio가 45% 보다 낮아야 한다.
이는 다시말 하면 매달 수입에 대한 빚의 비율이 45%가 넘어가면 융자가 불가능하다는 뜻이다. 즉 수입이 월 ＄10,000인데 집페이먼트, 재산세, 보험, 차 페이먼트 등등이 월 ＄4,500을 넘어가면 좋은 조건의 융자를 받을 수 없다는 뜻이다. 아래 집을 구입하거나 재 융자시 유의 사항을 정리한다.
1. 은행 잔고(Source of Fund) – 재융자난 주택 구입을 하는 융자일경우 은행은 최근 2달 치 Bank Statements를 원한다. 앞장 하나만 원하는 것이 아니고 전체 페이지를 주어야 한다. 액수가 아닌 내용을 보기 원하기 때문이다. 월급을 받을 경우 패이첵이 디파짓 되는 것을 볼 수 있다.
디파짓의 경우 자신이 받는 월급의 반 보다 더 많은 돈이 입금되는 경우 어디서 돈이 왔는지 최근 2달 간의 돈의 흐름을 증명해 주어야 한다.
만약 한국에서 송금 왔고 돈을 보낸 사람이 본인 이라면 한국의 통장 내역도 2달 치 필요하다. 부모나 형제로 부터 받은 Gift라면 Gift Letter 를 요구한다.
자신이 살 집을 융자하는 경우 100% Gift로 다운페이 크로징 비용을 받을 수 있다. 만약 돈이 여러군데 나눠 있고 출처를 밝히기 복잡 하다면 직계 가족에게 부탁 하여 돈을 그에게 보내고 모두 Gift로 에스크로에 넣어주면 아주 간단하다.
에스크로에서 누가 돈을 보냈는지만 준비해 주면되고 바이어는Gift Letter만 준비해 주면 된다. 하지만 세를 주는 집을 구입 할 경우 모든 돈의 2달치 출처를 보여 주어야 하고 Gift Fund는 허락 되지 않은다.
2. 크레딧 – 위에서 언급한 바와 같이 적어도 크레딧 점수가 700점 이상은 되여야 비교적 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있다.
적어도 융자를 받기 3개 월 전에 카드 빚을 정리하여 전체 쓸 수 있는 카드 한도액의 30%이하로 만들어 놓아야 한다.
특히 집을 살 경우 융자 승인을 받았다고 새집에 필요한 가구나 자동사를 사는 경우가 흔히 있다.
이는 특히 주의 해야 한다.
항상 은행에서는 융자를 펀딩 하기 전에 다시한번 약식으로 크레딧 조사를 하는데 이때 새로 구입한 가구나 자동차 페이먼트가 나온다면 수입대비 페이먼트가 올가가 융자 자격조건을 상실 하는 경우가 생길 수 있다.
물론 가구점은 페이먼트가 6개월 후 부터 시작되고 이자는 0%라 손님을 유혹하지만 일단 크레딧에 빚이 올라오면 매달 페이먼트가 크레딧에 나오지 않는다 해도 매달 총 갚아야 할 금액의 5%를 페이먼트로 계산한다.
또 많은 분들은 누군가에게 코 싸인 해주면 그쪽에서 페이먼트를 내기 때문에 자신에게 별 지장이 없다고 생각하는데 일단 페이먼트에 대한 책임은 본인에게 있으므로 빚이 늘어 융자받기 힘들어진다.
따라서 일단 집을 사거나 재 융자를 할 계획이라면 모든 코싸인, 자동차 융자, 그리고 가구 구입등은 융자가 다 끝난 다음 하는 것이 바람직하다.
또한 집 융자 시 쓰지는 않을 목적이라도 새로운 크레딧을 신청하는 것은 피해야 한다. 크레딧카드를 승인할 때 카드회사는 크레딧을 꼭 조회 하는데 이는 크레딧 점수에 악 영향을 끼치기 때문이다.
3. 해고 혹은 이직 – 융자 진행 중에 회사 사정으로 해고 되었다면 융자를 받을 수 없다. 왜냐하면 페이먼트를 낼 수입이 없어지기 때문이다.
이 경우 현재 직장과 연관된 일을 하는 곳이고 비슷한 월급을 받는 다른 직장을 구한다면 융자가 가능하지만 첫 달 페이첵을 받아야 융자가 펀딩 가능하다.
혹은 융자를 진행 하면서 직장을 이직 하는 경우도 많는데 가능하면 융자가 끝나고 움직임이 바람직하다.
마지막으로 요즘처럼 이자가 높아질 위험이 있을 경우 융자를 시작하면서 이자를 미리 LOCK 함이 바람직 하다.
자신이 생각하여 이정도면 된다는 기준으로 움직여야지 가장 낮은 순간의 최저 이자를 고집하다가 때를 놓처 낭패를 보는 경우도 있으니 주의 한다.
전화: (213)219-9988
이메일: brianjoo@aol.com
브라이언 주 리웨이 펀딩 대표
감사원 운영실태 감사
