내 집을 마련할 때 가장 최대 걸림돌이 모기지 대출이다. 특히 다운페이먼트 마련이 가장 넘기 힘든 장애물이다. 최근에는 모기지 이자율마저 급등해 섣불리 모기지 대출을 신청하기 겁날 정도다. 하지만 내 집 마련은 자산을 축적하는 필수 수단으로 여겨져 많은 바이어가 여전히 내 집 마련을 위해 땀 흘리고 있다. 아쉽게도 일부 경험이 미숙한 바이어는 모기지 대출과 관련된 잘못된 지식으로 내 집 마련에 불필요한 어려움을 겪고 있다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 모기지 대출과 관련, 내 집 마련을 위해 다음과 같은 실수 행위를 피하라고 조언했다.
◇ 다운페이 20% 위해 안간힘
주택 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금이 있어야 모기지 대출을 받을 수 있다고 생각하는 바이어가 많다. ‘20% 다운페이먼트’ 룰이 권장되고 있지만 모기지 대출을 받기 위한 의무 규정은 아니다. 20% 다운페이먼트가 권장되는 이유는 모기지 보험 가입 규정 때문이다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 대출 은행이 모기지 보험 가입을 요구하게 된다. 모기지 보험료는 대개 모기지 대출액의 0.3%~1.15%로 추가 비용 부담이 된다.
그러나 20%에 해당하는 다운페이먼트를 마련하느라 주택 구입 기회를 놓치면 자산 축적 시기도 그만큼 지연된다. 실제로 20% 미만의 다운페이먼트로 내 집 마련에 성공하는 바이어도 많다. 재정정보업체 셀프 파이낸셜의 조사에 따르면 평균 다운페이먼트 비율은 17%로 20%를 넘지 않았다. 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪는 저소득층과 첫주택구입자 대부분은 3%~3.5% 다운페이먼트로 대출이 가능한 정부 보증 프로그램을 활용, 내 집 마련에 성공하는 사례도 많다.
◇ 은행 한 곳만 상담
‘소비자금융보호국’(CFPB)의 조사에 의하면 미국 내 주택 바이어의 절반이 모기지 대출 은행 한 곳으로부터만 상담을 받은 뒤 주택을 구입하고 있다. 시중에는 다양한 형태의 모기지 대출 은행이 있고 각 은행이 제시하는 모기지 이자율이 크게 차이가 난다. 따라서 한 은행만 알아본 바이어는 모기지 이자율을 낮출 수 있는 기회를 놓쳐 평생 남보다 높은 이자 비용을 내며 살아간다. CFPB에 따르면 바이어들이 제시받는 이자율 간 0.5%포인트 넘게 차이 나는 경우도 많다.
모기지 대출을 신청하기 전 적어도 3곳 이상의 대출 은행으로부터 상담을 요청한다. 현재 거래 중인 은행, 크레딧 유니온, 융자 중개업체, 커뮤니티 은행 등 다양한 형태의 은행과 상담을 통해 이자율을 비교한다. 이자율 외에도 각 은행이 부과하는 수수료 비용도 천차만별이다. 따라서 각 은행에 ‘융자 견적서’(Good Faith Estimate)를 요청하면 은행별 이자율과 수수료 비용 등을 더 정확하게 비교할 수 있다.
◇ 융자 사전 승인서 이해 부족
오퍼를 제출할 때 대출 은행이 발급하는 융자 사전 승인서를 첨부하는 것은 필수적인 관행이다. 융자 사전 승인서는 바이어의 주택 구입 능력을 입증하는 서류 중 하나로 셀러가 오퍼를 검토할 때 일반적으로 요구한다. 융자 사전 승인서에 여러 형태가 있는데 이에 대한 잘못된 이해로 주택 구입 시 어려움을 겪는 바이어가 적지 않다.
‘Pre-Qualification Letter’로 불리는 서류는 가장 낮은 단계의 승인서다. 자산, 소득, 크레딧 점수, 부채 현황에 대한 정보를 제공해야 하지만 서류 증명 없이도 발급이 가능하다. 승인 가능성이 있는 대략적인 모기지 대출 금액이 제시되지만 승인 가능성이 낮기 때문에 이제 거의 사용되지 않는다.
이에 비해 ‘Pre-Approval Letter’는 보다 높은 단계의 승인서다. 바이어의 재정 정보를 서류로 입증해야 하고 까다로운 심사 과정을 통해 대출 승인 가능성을 파악한다. 승인 가능성이 있다고 판단되면 일부 은행은 대출 발급을 보장하는 서류를 발급하기도 한다.
◇ 대출 승인 전 거액 이체
융자 사전 승인을 받기 위해서 여러 입증 서류를 제출해야 하는데 그중 하나가 현금 자산과 관련된 서류다. 현금 자산 서류는 모기지 대출에 반드시 필요한 다운페이먼트 자금과 클로징 비용이 있음을 보여주는 서류로 은행 잔고 증명서 등이 대표적이다.
융자 사전 승인을 받아 제출한 오퍼를 셀러가 수락해 구매 계약을 체결하게 되면 본격적인 대출 심사가 시작된다. 대출 심사 과정에서 대출 은행이 가장 주의 깊게 살펴보는 것이 바이어의 재정 상태가 안정적으로 유지되는 지 여부다. 모기지 대출을 신청한 시기에서부터 최종 승인까지 재정 상태에 큰 변화가 없어야 한다.
만약 이 기간 중 현금 자산에 변동이 발생하면 사유서를 제출해야 하고 승인이 지연되기 쉽다. 따라서 모기지 대출 심사 기간에는 큰 금액의 현금을 다른 계좌로 이체하거나 송금받는 행위를 자제하는 것이 좋다.
◇ 새 크레딧 카드 신청
새 크레딧 카드를 발급받는 방식으로 크레딧 점수를 높이는 전략이 있다. 하지만 모기지 대출을 받을 때는 주의해야 한다. 크레딧 카드 신청에 필요한 크레딧 조회가 단기적으로 크레딧 점수를 낮춰 모기지 대출 승인에 영향을 줄 수 있다. 새 크레딧 카드나 기타 신용 대출을 신청하면 생활비 등에 필요한 대출이 늘어날 것으로 여겨져 모기지 대출 조건이 불리하게 변경되거나 아예 거절되기 쉽다.
모기지 대출 승인 조건 중 하나가 소득이다. 특히 적어도 2년간 일정한 소득이 안정적으로 유지되고 있음을 증명해야 승인 가능성이 높아진다. 모기지 대출을 신청하기 전에 직장을 자주 옮기 기록이 있거나 승인 기간 이직이 발생하면 승인에 부정적인 영향을 미친다. 따라서 직장을 옮길 계획이라면 대출이 승인되고 에스크로가 마감된 뒤에 하는 것이 안전하다.
[미주 한국일보- 준 최 객원 기자]
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