LA 카운티 오피스 부동산 시장이 코로나19 팬데믹의 직격탄을 맞으면서 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트는 정체되거나 하락한 것으로 나타났다. 코로나19 사태로 재택근무가 늘고 있는 상황에서 기업들의 대규모 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다.
다만 창고와 공장 등을 포함한 산업용 부동산만 코로나발 수요에 오피스 마켓에 비해 상대적으로 선전하며 희비가 엇갈리고 있다.
24일 상업용 부동산 전문 매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2024년 1분기(3월 31일) 현재 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 공실률은 27.3%로 전년 동기인 2023년 1분기의 24.1%에 비해 3.2%포인트나 급등하며 30%에 육박했다. 공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다. <도표 참조>
오피스 부동산의 올해 1분기 스퀘어피트 당 월 평균 렌트(클래스A 건물 기준)는 4.35달러로 전년 동기의 4.19달러에 비해 3.8%(16센트) 소폭 상승했다. 그러나 업계는 이같은 렌트 상승을 수요 증가 보다는 코로나발 인플레에 따른 상승으로 보고 있다.
LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 지역에서 공실률이 상승한 것으로 나타났다.
지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔센터의 경우 공실률이 2023년 1분기의 32.0%에서 2024년 1분기에는 35.2%로 3.2%포인트 상승하며 30% 중반대에 진입했다. 윌셔센터 지역 렌트는 2023년 1분기의 2.40달러에서 2024년 1분기에는 2.70달러로 소폭 상승했다. 타지역에 비해 낮은 렌트 수준과 인플레를 감안하면 사실상 정체된 것으로 분석된다.
한인 부동산 관계자는 “윌셔 센터의 경우 최대 오피스 건물 소유주인 제이미슨 서비스가 소유하고 있는 다수의 오피스 건물들을 주거용 건물로 대거 전환하는 상황이어서 공급이 줄었지만 수요가 더 큰 폭으로 줄며 공실률 상승과 렌트 상승 둔화로 이어졌다”고 말했다. 윌셔 센터 내 신규 오피스 신축도 거의 없는 상황이다.
LA 카운티에서 윌셔센터와 함께 공실률이 30%대를 넘은 지역으로는 팍 마일이 42.1%로 가장 높으며 이어 샌타클라리타 밸리(38.7%), 미라클 마일과 컬버시티(각각 37.3%), 윌셔 코리더(36.7%) 웨스트 LA(36.5%), LAX/센추리 블러버드(36.4%), 마리나 델레이(36.2%), 글렌데일(36.0%), 이스트 밸리(33.9%), 롱비치 다운타운(32.6%), 엘세군도(30.9%), 플라야비스타(30.4%) 지역 등이다.
올해 1분기 현재 LA 카운티 산업용 부동산 마켓의 공실률은 4.8%로 전년 동기의 2.0%에 비해 2.8%포인트 두 배 이상 증가했다. 그러나 산업용 부동산 공실률 4.8%는 오피스 마켓 평균 공실률 27.3%와 비교하면 무려 22.5%포인트나 낮다. 산업용 부동산의 스퀘어피트 당 월 평균 렌트는 올해 1분기 1.64달러로 전년 동기의 1.71달러에 비해 7센트 떨어졌다.
산업용 부동산 지역 중 자바시장을 포함, 의류와 봉제, 제조업체들이 집중돼 있는 LA 다운타운을 포함하는 센트럴 LA 지역의 공실률은 2023년 1분기 2.4%에서 2024년 1분기에는 5.3%로 2.9%포인트 상승했으며 렌트는 동 기간 1.55달러에서 1.38달러로 하락했다.
한인 부동산 관계자는 그러나 “공실률이 높아졌지만 센트럴 LA 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 타이트한 마켓”이라고 말했다.
부동산 업계 전문가들은 코로나19 여파로 인해 LA 카운티 오피스 마켓이 올해 내내 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상하고 있다. LA 카운티 산업용 부동산 시장은 상대적으로 선전하겠지만 공실률이 꾸준히 오를 것으로 내다봤다.
지역별로는 센추리 시티의 평균 렌트가 스퀘어피트 당 7.47달러로 가장 높았으며 이어 샌타모니카(6.48달러), 플라야비스타(6.32달러), 베벌리힐스(5.91달러), 웨스트사이드(5.88달러), 마리나 델레이(5.81달러), 웨스트 LA(5.66달러), 웨스트 할리웃(5.52달러), 컬버 시티(5.01달러), 웨스트우드(4.77달러), 브렌트우드(4.73달러), 버뱅크(4.66달러), 미라클 마일(4.45달러), 엘세군도(4.22달러) 순으로 높았다.
반면 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산도 공실률이 상승하고 렌트는 하락했지만 오피스 부동산에 비해 상황이 나은 것으로 나타났다.
<미주한국일보 – 조환동 기자>
