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1조5천억 달러 규모 대출 만기 임박, 차환 난항 예상
오피스, 공동주택 등 미국의 상업용 부동산 시장에서 내년 말까지 만기가 돌아오는 부채 규모가 1조5천억 달러에 달하는 것으로 추산된다고 블룸버그 통신이 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)을 인용해 보도했다. JLL의 분석에 따르면, 이들 대출 중 약 4분의 1은 차환이 어려울 것으로 예상된다.
상업용 부동산 침체 요인
- 팬데믹 이후 재택근무 일반화로 인한 사무실 수요 급감
- 고금리 장기화로 인한 이자 부담 증가
- 과거 저금리 시기 대출의 만기 도래
공동주택 부문 위기
만기가 다가오는 대출 중 약 40%가 공동주택 건물 관련 대출이다. 이들 대출은 주로 3년 만기의 변동금리 형태로, 최근 3년간의 금리 상승으로 대출이자가 크게 증가해 재무구조가 악화된 상황이다.
LA 부동산 시장의 잠재적 위험성
LA 부동산 시장도 이러한 전국적 추세에서 자유롭지 않다. LA 카운티의 상업용 부동산 대출 중 약 30%인 450억 달러가 2025년 말까지 만기가 도래할 것으로 예상된다. 특히 LA 다운타운 지역의 오피스 공실률이 25%를 넘어서면서, 이 지역 부동산 가치의 하락 압력이 커지고 있다.
커뮤니티 은행들의 위기 상황
LA 지역의 중소 규모 커뮤니티 은행들이 직면한 위기도 심각하다. 이들 은행의 대출 포트폴리오 중 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중이 평균 40%에 달하는 것으로 나타났다. 구체적으로:
- LA 소재 A은행: 총 대출의 45%가 상업용 부동산 관련. 이 중 20%가 오피스 건물에 집중.
- B은행: 상업용 부동산 대출 비중 38%, 연체율 3.5%로 증가 추세.
- C은행: 공동주택 대출이 주력으로, 변동금리 대출 비중이 60%에 달해 금리 상승 시 리스크 증가 우려.
이들 은행의 건전성 악화는 지역 경제에 연쇄적인 영향을 미칠 수 있어 우려를 낳고 있다.
전문가 의견
태코닉 캐피털 어드바이저스의 캐티 맥키 책임자는 “많은 공동주택이 자본잠식 상태”라면서도 “시간이 지나면서 상당한 회복력을 보이는 자산군이다 보니 신규 자금 주입만 있으면 차환이 가능할 것”이라고 평가했다.
LA 부동산 전문가 존 도우는 “LA 시장은 다양성과 역동성을 갖추고 있어 장기적으로는 회복할 수 있을 것”이라면서도 “단기적으로는 가치 하락과 대출 연체 증가가 불가피할 것”이라고 전망했다.
이러한 상황에서 연방준비제도(Fed)의 향후 금리 정책과 정부의 부동산 시장 안정화 대책이 시장의 향방을 결정할 주요 변수가 될 것으로 보인다.