집값 급등이 주요 요인
2분기 에퀴티 72.7%
10년 전보다 3배 증가
베이비붐 상환도 영향
주택 소유주들의 순자산(자기자본) 비율이 1950년대 이후 가장 높은 것으로 나타났다. 주택담보대출(모기지)이 증가했지만 주택 가격 상승 속도가 워낙 가팔랐던 데다 일부 베이비붐 세대가 모기지를 완전히 상환함에 따라 주택 소유주의 에퀴티를 포함한 순자산이 확대된 것으로 분석된다.
8일 연방준비제도이사회(FRB·연준)의 최신 금융계정 보고서에 따르면 주택 소유주의 부동산 가치에서 모기지 빚을 뺀 에퀴티 비율은 올해 2분기 72.7%를 기록해 지난 1958년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 주택 소유자의 에퀴티는 10년 전의 3배인 35조1,000억달러로 분기 사상 최고치를 경신한 것으로 집계됐다.
부동산 전문 업체 리얼터닷컴의 경제학자 지아이 시우는 “모기지가 계속 증가했지만 주택 가격은 더 빠른 속도로 상승세를 보여 주택 소유주의 에퀴티, 나아가 순자산 비율이 확대된 것”이라며 “주택 수요증가와 매물 부족으로 인해 부동산 가치가 상승한 주택 시장의 특성을 반영한 결과”라고 강조했다.
연준에 따르면 올해 3분기 주택 시장의 시장가치는 48조2,000억달러로 사상 최고치를 경신했다. 이는 1년 전보다 8% 증가한 것이며, 10년 전 모든 주택 시장 총가치의 두 배에 달한다.
올해 3분기 모기지 대출 규모도 13조1,000억달러로 사상 최고치를 경신했지만, 주택 판매가 부진한 상태를 유지해 증가 속도는 둔화되고 있다. 고금리와 신규 주택건설 부족에 따라 주택 매물이 품귀현상을 빚고 있어서다. 이 때문에 모기지 부채는 1년 전보다 3%, 10년 전보다 40% 증가에 그쳤다.
시장 전문가들은 역대 최대치를 기록한 주택 에퀴티 비율에 대해 주택 가격의 상승과 함께 일부 베이비붐 세대가 모기지를 전액 상환함에 따라 완전히 소유된 주택 비율 증가 현상을 반영한다고 설명한다. 인구조사국 자료에 따르면 전국 소유 주택의 약 40%가 모기지가 없는 주택으로, 이는 지난 2005년 이후 가장 높은 비율이다.
리얼터닷컴은 기존 주택 소유자들의 평균 에퀴티는 약 26만7,000달러에 달한다며, 설사 주택 가치가 일부 하락하더라도 주택 소유자에게 상당한 완충 장치를 제공하는 수준이라고 설명했다. 리얼터닷컴은 “주택 가격이 하룻밤 새 10% 하락하더라도 총 주택 소유자의 에퀴티 비율은 69.7%로 지난 2021년 말과 비슷한 수준”이라며 “주택 가격이 20% 하락하면 자기 자본 점유율은 2019년 수준으로 떨어진다”고 설명했다.
시장 전문가들은 평균 에퀴티가 사상 최고치를 경신한 것은 주택 시장에서 주택 소유자들의 강력한 위치를 나타내는 것이라고 설명하고 있다. 리얼터닷컴은 “주택 가격이 일부 하락할 경우 기존 주택 소유자들보다는 가장 최근에 주택을 구입한 사람들이 큰 위험에 처하게 될 것”이라고 말했다.
<미주 한국일보 박홍용 기자>
